Как се изчислява данък при продажба на имот

Продажбата на недвижим имот в България често води до задължение за плащане на данък върху получената печалба. През 2025 г. правилата остават сходни с тези от предишни години, но с някои важни нюанси, които всеки продавач трябва да знае. Ето защо все повече хора търсят актуална информация за това как се изчислява данък при продажба на имот 2025.

Независимо дали продаваш апартамент, къща, земеделска земя или парцел, важно е да си наясно каква сума ще дължиш на държавата, как се пресмята тя и при какви условия може да бъдеш освободен от данък. Тази статия ще ти обясни подробно как се изчислява данък при продажба на имот 2025, какви документи ще са ти нужни и как да подадеш коректно декларация към НАП.

Кога се дължи данък при продажба на имот

В България данък при продажба на недвижим имот се дължи, когато лицето реализира облагаема печалба от сделката. През 2025 г. това правило продължава да важи за повечето физически лица, с няколко изключения, които ще разгледаме по-долу.

Кой плаща данъка?

Ако си физическо лице и си продал имот, който не е основно жилище или не е придобит достатъчно отдавна, ти си задължен да изчислиш печалбата и да заплатиш 10% данък върху нея. Разбирането на как се изчислява данък при продажба на имот 2025 е от съществено значение, за да не бъдеш глобен или да не надплатиш излишно.

Кога не се дължи данък?

Не се дължи данък, ако:

Имотът е придобит преди повече от 3 години, и е само единствено жилище;
Продават се до два имота, притежавани повече от 5 години;
Имотът е наследен, дарен от роднина по права линия или не е реализирана печалба.

Тези условия са част от детайлите, които ще разгледаме в следващите секции, когато анализираме как се изчислява данък при продажба на имот 2025 във всяка ситуация.

Как се изчислява данък при продажба на имот 2025

През 2025 г. изчисляването на данък при продажба на недвижим имот следва основното правило:
👉 Дължиш 10% данък върху реализираната облагаема печалба.

Затова е важно да знаеш не просто, че дължиш данък, а как се изчислява данък при продажба на имот 2025 във всяка реална ситуация.

Облагаема печалба = Продажна цена – Цена на придобиване – Разходи, свързани с имота (подобрения, комисионни, такси)

Данък = 10% от облагаемата печалба

Какво включва „цена на придобиване“?

Посочената в нотариалния акт покупна стойност
Разходи за нотариус, държавни такси и местен данък при придобиване
Документално доказани инвестиции/подобрения в имота

Какво включва „цена на продажба“?

Посочената в нотариалния акт стойност, за която е продаден имотът
Важно: НАП има право да коригира стойността, ако сметне, че тя е занижена спрямо пазарната

Пример 1:

Купуваш имот през 2019 г. за 100 000 лв.
Продаваш го през 2025 г. за 160 000 лв.
Разходи по покупката: 5 000 лв.
Подобрения (с доказателства): 10 000 лв.

Изчисление:

Облагаема печалба = 160 000 – (100 000 + 5 000 + 10 000) = 45 000 лв.
Данък = 10% от 45 000 = 4 500 лв.

Пример 2 – без облагаема печалба:

Наследяваш имот през 2010 г.
Продаваш го през 2025 г.
Не си правил подобрения и не е основно жилище

✅ Данъкът = 0 лв. – защото продажбата на наследствен имот не подлежи на облагане.

Затова е важно не само да знаеш, че може да има данък, а как се изчислява данък при продажба на имот 2025, за да се ориентираш дали изобщо дължиш нещо и каква сума.

Необходими документи при изчисляване и деклариране на данъка

За да изчислиш правилно и без риск от санкции как се изчислява данък при продажба на имот 2025, трябва да събереш точен комплект от документи. Те ще ти помогнат не само да изчислиш дължимия данък, но и да подадеш валидна данъчна декларация към НАП.

Задължителни документи:

Нотариален акт за покупка
– доказва цената и датата на придобиване на имота.
Нотариален акт за продажба
– доказва цената на сделката.
Документи за разходи по придобиването
– включително:
- Нотариални такси
- Местен данък
- Такса вписване
Фактури или разписки за подобрения
– ако си правил ремонт, реконструкция или инвестиции – нужни са фактури, разписки или платежни документи.

Допълнителни документи (при нужда):

Удостоверение за наследство (при продажба на наследствен имот)
Декларация за обстоятелства (ако твърдиш, че си освободен от данък поради изключение)
Документ за семейно положение (при съвместна собственост)

Как се подава декларация за данък при продажба на имот

След като вече си наясно как се изчислява данък при продажба на имот 2025, следващата задължителна стъпка е да подадеш декларация към Националната агенция за приходите (НАП).

Подаването става с годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ. Това може да стане както на хартия, така и онлайн – с ПИК или електронен подпис.

Подаване онлайн

Онлайн подаването е препоръчителният и най-удобен метод. За целта можеш да използваш подробното ни ръководство:

👉 Как да подадем данъчна декларация онлайн 2025

Срокове:

Краен срок за подаване: 30 април 2025 г.
Срок за плащане на данъка: също 30 април 2025 г.
Ако подадеш декларацията си онлайн до 31 март и нямаш публични задължения, имаш право на 5% отстъпка от дължимия данък (до 500 лв.).

Къде се попълва?

Доходите от продажба на имущество се отразяват в Приложение 5 на годишната декларация.
Там ще въведеш:

Цената на придобиване
Цената на продажба
Признати разходи
Изчислената печалба
Дължимия данък

Важно:

При неподаване на декларация в срок подлежиш на глоба между 500 и 1 000 лв.
НАП може да начисли допълнителни лихви и санкции при установяване на непълно деклариране.

Чести грешки при изчисляване и деклариране на данък при продажба на имот

Дори когато си запознат с основните принципи за това как се изчислява данък при продажба на имот 2025, има няколко критични грешки, които много хора допускат и които водят до глоби, проверки или надплащане.

1. Пропусната възможност за изключение от данък

Много хора плащат данък, дори когато не е необходимо – например при:

продажба на единствено жилище, притежавано над 3 години
продажба на два имота, притежавани над 5 години
продажба на наследствен имот

Винаги провери дали твоят случай попада в изключенията, преди да започнеш да изчисляваш какво дължиш.

2. Изчислена печалба без включени допустими разходи

Една от най-честите грешки при изчисляването на това как се изчислява данък при продажба на имот 2025 е пропускането на:

фактурирани подобрения (ремонти, обзавеждане, дограми и др.)
нотариални такси, комисионни и други придобивни разходи

Не забравяй, че всеки лев, който можеш документално да докажеш, ще намали облагаемата сума.

3. Грешно попълнена декларация

Много хора не попълват правилно Приложение 5 на декларацията или не вписват IBAN за възстановяване на надвнесен данък.

Прегледай внимателно всяко поле преди подаване.

4. Подадена декларация след крайния срок

Подаването след 30 април води не само до глоби, но и до загуба на правото на 5% отстъпка.

Един от най-сигурните начини да изпълниш правилно процеса по как се изчислява данък при продажба на имот 2025, е да си организиран и да действаш отрано.

Съвети за намаляване на дължимия данък при продажба на имот

След като знаеш как се изчислява данък при продажба на имот 2025, е време да разгледаме напълно законните начини да сведеш този данък до минимум — дори до нула.

1. Документирай всички подобрения в имота

Всеки ремонт, който повишава стойността на имота, може да бъде отчетен като разход при изчисляването на облагаемата печалба. Това включва:

подмяна на дограма
нови настилки, врати, кухни
баня, електро- и ВИК-инсталации
обзавеждане (ако е включено в продажбата)

📎 Условието е да имаш фактура, касов бон или разписка от регистрирана фирма или майстор със свободна практика.

2. Възползвай се от изключенията, ако отговаряш на условията

Според ЗДДФЛ, няма да платиш данък ако:

продаваш единствено жилище, което си притежавал поне 3 години
продаваш до два имота, притежавани над 5 години
имотът е наследен или дарен от близък роднина
не си реализирал печалба

💡 Това е част от по-дълбокото разбиране за как се изчислява данък при продажба на имот 2025 – не винаги формулата е всичко.

3. Комбинирай с други разходи и сделки в годишната декларация

При продажба на имот и деклариране на други доходи (напр. от наем, фрийланс, услуги), понякога може да се ползват и други данъчни облекчения. В този случай:

Потърси счетоводител или данъчен консултант

4. Следи промените в закона

Данъчните правила могат да се променят всяка година. Ако се интересуваш от това как се изчислява данък при продажба на имот 2025, важно е да следиш:

уебсайта на НАП
промените в ЗДДФЛ
авторитетни източници като нашия блог

FAQ – Често задавани въпроси за това как се изчислява данък при продажба на имот 2025

Трябва ли да плащам данък при продажба на наследен имот?

Не. Ако имотът е наследен, продажбата му не подлежи на облагане с данък, независимо от това кога е получен или продаден. Това е важно изключение в правилото за това как се изчислява данък при продажба на имот 2025.

Плаща ли се данък при продажба на идеални части от имот?

Да. Ако реализираш печалба от продажба на идеални части от имот (например ½ от апартамент), дължиш данък върху пропорционалната част от печалбата.

Ами ако продавам имот под себестойност?

Възможно е да не дължиш данък, но НАП може да извърши проверка, ако има съмнение, че цената е занижена изкуствено. Разбирането на как се изчислява данък при продажба на имот 2025 включва и справедливата пазарна оценка.

Какво става, ако не подам декларация навреме?

Подлежиш на глоба между 500 и 1000 лв. при първо нарушение. Освен това губиш правото на 5% отстъпка от дължимия данък.

Мога ли сам да изчисля данъка или ми трябва счетоводител?

Можеш и сам, особено ако случаят е ясен. Но ако имаш подобрения, идеални части или стари сделки – консултация със счетоводител може да ти спести стотици левове. Затова не е важно само как се изчислява данък при продажба на имот 2025, а и кой го изчислява.

Заключение

Сега вече знаеш как се изчислява данък при продажба на имот 2025 – какво влиза в облагаемата печалба, кои разходи можеш да приспаднеш, какви документи са нужни и как правилно да подадеш декларация. Това знание ще ти спести време, пари и евентуални главоболия с НАП.

Запомни:

✅ Данък се дължи само върху реализирана печалба
✅ Има законови изключения – провери дали не попадаш в тях
✅ Разходите и подобренията трябва да бъдат документално доказани
✅ Подай декларацията си в срок, за да избегнеш санкции

Знаейки как се изчислява данък при продажба на имот 2025, ще можеш да вземеш по-информирано и уверено финансово решение.

🔗 Свързана тема, която ще ти бъде полезна:

👉 Скрита инфлация – какво е, как да я разпознаем и как да се защитим

Въведение